跟銀行打交道 刷卡養信用 房貸好處多
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如何跟銀行爭取最好的房貸條件?每月刷卡並按時繳款, 你就有機會成為銀行眼中的績優生。
出處:30雜誌    作者:林雅惠  2010年5月號 第069期

向銀行借錢逾期未繳,即使繳清仍會揭露3到5年
的不良紀錄;若是卡費逾期未繳,即使繳清了也要揭露至少6個月 



    在上市櫃公司擔任程式設計人員的士豪,計畫今年底結婚。他看中一棟價值700萬元的房子當新房,準備向銀行貸款8成,約550萬。他認為自己在知名上市電子公司工作,年薪超過百萬,而且年資超過3年,工作穩定,一定是銀行眼中的「資優生」。


     他打的如意算盤是:向銀行爭取前半年1.49%的低利貸款,換算下來,前半年每個月只要還26500元,半年後每月平均繳27500元,以目前的收入條件,生活絕對有餘裕。

     沒想到,銀行房貸部人員告訴他:「經過整體信用評估的結果,您只適用我們前半年優惠利率1.69%的方案,貸款成數最高7成、490 萬元。如果您還是需要借到550 萬的額度,那60 萬部分的利率可能就會稍微高一點,大概要2.5% 左右。」

     士豪自覺信用良好,既不是卡奴,怎麼可能銀行不給他好條件?於是他向聯合徵信中心查詢才發現,他在大學期間辦了就學貸款,至今還有3萬多元的尾款沒有繳清,「我同學跟我說就學貸款是政府出錢,不用還也沒關係,所以我就乾脆不還了。沒想到會影響到個人的信用紀錄!」士豪說。

     現在銀行只肯貸給士豪490萬元,與原先期望的550萬元還有一段差距,臨時要他再籌出60萬元真的很吃力。士豪想該如何才能擺脫「信用不良」的紀錄?有可能讓銀行重新給他更優惠的貸款方案嗎?

信用 就在信用卡紀錄裡
Q1:為什麼銀行會知道士豪的就學貸款紀錄?究竟銀行可以查到哪些資料,作為他們評斷信用的基礎?
     國內銀行業者都是聯合徵信中心的會員,他們透過中心提供的資料,可以查詢到消費者過去與任何一家銀行往來的紀錄。聯合徵信中心提供的資料包括:個人是否有跳票、借款逾期未繳(士豪的情況)或被銀行列為拒絕往來戶。

     除此之外,個人使用信用卡紀錄也是一目了然,包括每個月消費金額、繳款狀況,是否有動用到循環利息⋯⋯等。總之,至少最近6個月內,你跟銀行一來一往的所有紀錄都會被登錄在聯合徵信中心裡,甚至包括哪些銀行曾經申請調閱你個人的信用紀錄也會被羅列在內。

     當士豪想要跟銀行借款時,銀行的放貸人員第一步就是登入聯合中心的網站查詢他的紀錄。銀行的放貸人員再根據資料來審核貸款條件。士豪雖然自認為客觀條件很優秀,但是借款而逾期未繳的狀況,是屬於很嚴重的信用瑕疵。除非士豪能夠清償舊債,並且跟貸款人員證明,自己的經濟能力足以因應未來正常繳款,否則士豪

     很難爭取到好的放款條件。

還清 才有下一步
Q2:士豪可以做哪些動作,來挽回目前信用不良的情況?
     上海商銀個金部經理馬婉瑜說:「首先要做的就是先把就學貸款還清。」只剩下3萬多元,對他來說要還清一定很容易,一旦還清了,就請該銀行開「清償證明」,再拿去給申辦房貸的銀行看,證明自己有心解決債務問題。另一方面,士豪也可以主動把清償證明寄給聯合徵信中心,確保聯合徵信中心在該筆債務上已經註明「還清」。

     所以還清該還而未還的債務,是建立個人良好信用的第一步,因為一旦還清,即使在聯合徵信中心仍會留下該筆信用不良的紀錄,但至少會另外載明「已還清」,還借款人一個清白,也證明該借款人真的有心要面對自己的債務問題。

     不過,馬婉瑜提醒,即使還清曾經讓你信用不良的債務,聯合徵信中心上面的不良紀錄也不會立即消除,根據聯合徵信中心的規定,向銀行借錢逾期未繳,即使繳清仍會揭露3到5年的不良紀錄;若是卡費逾期未繳,即使繳清了也要揭露至少6個月

     所以千萬不要以為還清債務之後馬上「一筆勾銷」,在聯合徵信中心還是會留下幾年不等的紀錄,更重要的是,聯合徵信中心的不良紀錄有揭露期限,但是在銀行內部卻會永久保留,舉例來說,士豪向A銀行借就學貸款沒有還,即使現在還清,3年後聯合徵信中心已經看不到這筆紀錄,但是在A銀行內部卻還是看得到,所以士豪

    此時如果有意向A 銀行辦房貸,不見得可以要到較優惠的貸款條件,建議先向其他銀行比較看看。

繳費 維持良好信用
Q3:什麼樣的人才是銀行眼中信用良好的績優生?
     對銀行來說,有信用卡刷卡紀錄,而且每月按時繳卡費,才能留下信用良好的紀錄。台北富邦銀行房貸部經理洪慧純強調,透過刷卡銀行才有機會觀察這個人對維持信用的態度,在銀行眼中,每個月按時繳卡費的人,會比一張信用卡都沒有的人來得要「有信用」。

     由於銀行是根據每個人的「還款」來判斷這個人的「信用」,所以無論刷卡金額多寡,一定要按時繳納,若是當月手頭比較緊,也要記得在繳費期限內繳納「最低應繳金額」,才能維持良好的信用紀錄。

     不過,銀行在查看個人信用紀錄時也會留意,若每個月卡費都只繳「最低應繳金額」,持續動用循環利息,在信用評分上就會得到低分。因為銀行會認為,此人可能過度消費,沒有控制好自己的收支,若借款出去將來逾期未繳的風險很大

     信用卡是建立個人信用的第一步,但若是現金卡,可就不一定能夠達到同樣的效果,理財專家劉憶如提醒,辦一張現金卡,就算沒有動用到現金卡裡面的錢,在聯合徵信中心一樣會被註記為「預借」,所以絕對會影響日後向其他銀行貸款的額度或意願。

     如果平常沒有使用現金卡的需要,除了立即剪卡之外,別忘記打電話與該持卡銀行要求「終止契約關係」,並請銀行寄來「清償證明」,才算是真正脫離現金卡。

優惠 先做銀行好客戶
Q4:若士豪已經清償舊債,要如何再跟銀行爭取較好的貸款條件?
     一旦還清債務,士豪就有機會跟銀行要到較優惠的貸款方案。「降房貸利率其實比較好談,難的反而是貸款成數,若是大台北地區的房子,信用良好的人我們給的貸款成數最好可以到8 成,但要是信用不良的人,我們頂多給到7 成。」洪慧純說。

     不過,以士豪的情況,還是有跟銀行談籌碼的空間。「我們不是只看單一條件,而是有綜合評分指標,包括職業、收入、信用紀錄、整體債務情況⋯⋯等等。」洪慧純強調,當你跟銀行往來度愈密切,讓銀行愈能掌握你的整體經濟與信用狀況,就愈能談到優惠的貸款利率。

     舉例來說,當你的薪資入帳、投資理財帳戶、辦信用卡都在同一家銀行,代表這家銀行可以清楚了解你每個月的收入,以及經濟狀況的穩定程度,更重要的是個人信用紀錄,你讓銀行有機會把你的底摸得愈細,銀行才有可能把錢借給你。「對銀行來說,絕對是以風險為最大考量,所以要不要借錢給你、或是用多優惠的利率給你,『收入穩定』、『信用』與『擔保品』絕對是最重要的條件。」馬婉瑜說。

     想要更優惠的方案,沒問題!記得主動向銀行輸誠。「你可以主動出示在別家銀行的存款或理財明細,證明你的『實力』,更有心的,就把另一家銀行的存款或定存解約,搬來這家銀行,以獲取更大的合作空間。」劉憶如說。

     因此,與其亂槍打鳥似的這裡開一個戶頭、那裡辦一張信用卡,不如選一家有口碑、金融產品線完整的金融機構,集中火力存錢、理財、辦卡來培養個人的信用積分,與銀行的黏稠度愈高,對日後的談判籌碼就愈有利。

     有了信用紀錄、也跟銀行培養了良好的關係,卻還想要再談到更優惠的房貸利率,其實還有方法,「在銀行的綜合評分當中,保證人還有擔保品(屋況)也是很重要的指標。」

     馬婉瑜說,以士豪來說,如果他的爸爸是公務員,願意當他的一般保證人,就算士豪過去的信用有瑕疵,銀行也願意提供「公教人員優惠房貸方案」,利率最低、房貸成數最高。

     還有另外一個方法,若是士豪的未婚妻信用狀況良好,收入穩定,也可以考慮由她出面向銀行借房貸,適用的房貸優惠方案會比士豪的好。

 

 

 

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  • 胖胖女
  • 請問,我信用卡兩年前以繳清,真的很想在擁有信用卡,要如何和銀行往來,才能在有一張信用卡
  • 胖胖女
  • 請問,我信用卡兩年前以繳清,真的很想在擁有信用卡,要如何和銀行往來,才能在有一張信用卡